Что такое классификация недвижимости? Офисы и офисные центры.


    (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O95) 414-7O-65  ocenka@realexpert.ua 

По-русски  Українською
 

Оценка Киев

СТАТЬИ:
Заниженная налоговая оценка – какие риски?
Оценка ценных бумаг
Оценка компьютерной техники
Независимая оценка
Оценочная компания
Оценка основных средств
Экспертная оценка недвижимости
Оценка торговой марки
Оценщик
Оценка Киев
Оценка гаража

Что такое классификация недвижимости? Офисы и офисные центры.

Довольно широкий круг людей хотя бы раз в жизни сталкиваются с вопросом аренды недвижимости. Большинство при этом, разумеется, имеет дело с квартирами для временного проживания. Однако иногда возникает необходимость поиска офиса или другой нежилой недвижимости для проведения предпринимательской деятельности. В этой статье речь пойдет о классификации коммерческой недвижимости, а именно офисов и офисных центров, и о том, как эта классификация может помочь потенциальному арендатору оценить недвижимость с точки зрения полезности для размещения конкретного бизнеса.

Часто в объявлениях по сдаче недвижимости в аренду можно встретить фразу а-ля «офис в жилом фонде класса А». Из такой фразу можно сразу сделать вывод, что арендодатель или продавец либо совершенно не разбирается в вопросе (как это, к сожалению, часто бывает с риелторами), либо сознательно пытается ввести в заблуждение потенциального покупателя или арендатора недвижимости.

История вопроса.

В середине 2000-ных годов участники рынка решили классифицировать офисные центры в Киеве согласно общепринятому международному подходу к данному вопросу с учетом ряда специфических особенностей киевской недвижимости. При этом было предложено разделение на пять классов:

  • Профессиональные помещения – классы А, В, С.
  • Альтернативный вариант – классы D и E.
  • Давайте рассмотрим, по каким параметрам происходит оценка недвижимости для определения её классности.

    Класс А – только лучшая недвижимость.

    Класс А – это новые современные офисные здания, построенные с использование современных технологий, комплектуются современным оборудованием и системами коммуникаций. Такая недвижимость размещается в центре города, имеет отличную логистическую доступность, достаточное количество места для парковки. Существуют 20 стандартных характеристик для оценки качества офисной недвижимости. Для того, чтобы здание можно было отнести к классу А оно должно соответствовать не менее 16 этим критериям:

    1. Отделка с использованием материалов высокого качества.
    2. Отлаженная система профессионального управления офисным центром.
    3. Удобная логистическая доступность.
    4. Централизованная система вентиляции и кондиционирования.
    5. Инженерные коммуникации находятся над подвесными потолками.
    6. Полезная высота помещений не менее 2,7 м.
    7. Планировка Open Space.
    8. Инженерные коммуникации находятся под фальшполом.
    9. Достаточное количество дневного света в офисах благодаря правильному размеру и расположению окон.
    10. Достаточное количество и вместимость лифтов.
    11. Высококачественная отделка мест общего пользования.
    12. Наличие подземного паркинга.
    13. Достаточное количество паркингов (обычно расчитывается как 1 машиноместо на 100 кв.м. полезной площади недвижимости).
    14. Коэффициент полезного использования площадей: доля технических помещений и помещений общего пользования не должна превышать 12% от общей площади офисного здания.
    15. Доступность всех современных телекоммуникационных сервисов.
    16. Система резервного электроснабжения здания.
    17. Межэтажные перекрытия должны выдерживать нагрузку не менее 400 кг на 1 кв.м.
    18. Фактор безопасности – системы контроля доступа, видеонаблюдения и т.п.
    19. Наличие в здании торговых помещений: буфет, столовая, кафе и т.д.
    20. Достаточное количество света в помещениях за счет максимально допустимого расстояния от окна до дальней стенки 20 м.

    Класс B – разумный компромисс.

    Офисные комплексы класса В не обязательно должны располагаться в новопостроенных зданиях. Они вполне могут расположиться и в недвижимости, в которой была проведена реконструкция. Также для класса В допускается расположение не в самом деловом центре Киева, но и не в периферийной зоне. Вцелом такая недвижимость обладает практически всеми характеристиками и выгодами класса А, однако является менее престижной и, соответственно, менее дорогой.

    В на рынке недвижимости Киева, особенно в кризисные годы, можно наблюдать тенденцию к тому, что крупные компании используют офисы в зданиях класса А лишь для выполнения представительской функции. При этом основная масса сотрудников (бэк-офис) располагается в бизнес-центрах класса В.Другими словами, офисная недвижимость класса В – это прекрасные профессиональные офисы, которые лишь по некоторым обычно малозначительным критериям «не дотягивают» до класса А.

    Класс С – экономичная недвижимость.

    В качестве примера офисной недвижимости класса С в Киеве можно привести качественно реконструированные советские НИИ или другие административные здания. После реконструкции такая недвижимость обладает следующими характеристиками:

    1. Отделочные работы и материалы среднего уровня.
    2. Коридорная система, невозможность реализовать планировку Open Space.
    3. Относительно низкий процент соотношения полезной площади к общей площади здания.
    4. Подземный паркинг отсутствует, размер парковки не достаточен.
    5. Системы вентиляции, кондиционирования либо примитивные, либо отсутствуют вовсе.
    6. Охрана представлена вахтером.

    Классы D и E – альтернативная недвижимость.

    Типичные класс D – это административные здания постройки конца ХХ столетия, о которых шла речь выше, только без проведения реконструкции.

    К классу Е относят офисы, расположенные в жилых домах, в том числе в квартирах, переведенных в нежилой фонд, или в подвальным помещениях.

    Понятно, что к данные классы – наиболее дешевая недвижимость, особенно это касается класса Е. Однако, оценка недвижимости таких классов показывает, что спрос на неё все еще достаточно большой. Особенно в кризисные периоды.

     
     
        (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O95) 414-7O-65  ocenka@realexpert.ua