НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №2

Оценка недвижимого имущества

УТВЕРЖДЕНО постановлением Кабинета Министров Украины от 28 октября 2004 г. N 1442

Общая часть

1. Национальный стандарт № 2 (далее — Стандарт) является обязательным для применения во время проведения оценки недвижимого имущества (недвижимости) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые согласно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества и проводят государственную экспертизу отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи.

2. Термины, которые употребляются в этом Стандарте, используются в следующем значении:

• земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, определенными относительно него правами. Во время проведения оценки земельный участок рассматривается как часть земной поверхности и (или) пространство над и под нею высотой и глубиной, которые необходимы для осуществления земельных улучшений;
• земельное улучшение — результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);
• неотъемлемое улучшение недвижимого имущества — результаты мероприятий, направленных на улучшение физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, обособление которых приведет к уменьшению рыночной стоимости соответственно земельного участка и (или) земельных улучшений;
• избыточное улучшение недвижимого имущества — результаты мероприятий, направленных на смену физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, обособление которых не приведет к изменению рыночной стоимости земельного участка и (или) земельных улучшений. Стоимость избыточных улучшений является положительной разностью между затратами на замещение (воспроизведение) и приростом рыночной стоимости, который обусловлен такими затратами;
• строения — земельное улучшение, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;
• помещение — часть внутреннего объема строения, ограниченная строительными элементами, с возможностью входа и выхода;
• встроенные помещения — помещения, которые являются частью внутреннего объема строения;
• пристроенные помещения — помещения, которое пристроены к основному строению и имеют с ним хотя бы одну общую стену;
• встроенно-пристроенные помещения — помещения, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основного строения, а другая часть — пристроенной;
• сооружения — земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);
• передающие устройства — земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовой сети, линии связи и т.п.);
• объекты незавершенного строительства — строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;
• функциональный аналог — недвижимое имущество, которое по своим функциональным (потребительским) характеристикам может быть признано подобным имуществом к объекту оценки;
• существующее использование — фактическое использование недвижимого имущества на дату оценки;
• альтернативное использование — возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;
• срок экономической жизни земельных улучшений — период, на протяжении которого доход, который получается или предполагается получить от земельных улучшений, превышает операционные затраты, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает срок, в течение которого затраты на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии являются окупаемыми;
• остаточный срок экономической жизни земельных улучшений — срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни земельных улучшений;
• фактический возраст земельных улучшений — период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;
• валовой доход — совокупное поступление средств, которые возможно получить от реализации прав, связанных с объектом оценки;
• операционные затраты — прогнозируемые затраты владельца, связанные с получением валового дохода. К операционным не относятся затраты на обслуживание долга и налогов, которые платятся от величины прибыли, полученной от использования объекта оценки, единого налога, фиксированного налога;
• чистый операционный доход — доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами;
• рентный доход (земельная рента) — доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
• восстановительная стоимость для целей аренды — остаточная стоимость воспроизведения (замещения) или рыночная стоимость земельных улучшений, которые применяются и определяются в порядке, установленном Национальным стандартом N 1 и этим стандартом;
• объект оценки — недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или на других основаниях, определенных законодательством;
• объект сравнения — подобное имущество, которое отобрано для применения сравнительного подхода.

3. Объекты оценки делятся на земельные участки (их части), которые не содержат земельных улучшений, земельные участки (их части), которые содержат земельное улучшение, и земельное улучшение. В определенных случаях во время проведения оценки земельный участок (его часть), который содержит земельное улучшение, может рассматриваться как условно свободная от земельных улучшений.

4. Оценка оборудования, которое неразрывно связано с земельными улучшениями и обособление которого приведет к уменьшению рыночной стоимости земельных улучшений, проводится в составе таких земельных улучшений, если другое не предусмотрено законодательством или договором.

Оценка оборудования, формирование цен на которое происходит по системе ценообразования в строительстве, проводится с учетом требований этого Стандарта.

5. Выбор базы оценки недвижимого имущества осуществляется согласно требованиям, установленных Национальным стандартом N 1.

Условия применения и порядок определения оценочной стоимости недвижимого имущества устанавливаются в отдельных нормативно-правовых актах по оценке имущества.

Особенности применения методических подходов

6. Расходный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п.. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки расходный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразное.

Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна отвечать рыночным данным о затратах на создание этого недвижимого имущества или подобного недвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

Применение расходного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, и земельных улучшений состоит в определении остаточной стоимости замещения (воспроизведения) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) состоит из остаточной стоимости замещения (воспроизведения) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

7. Оценка земельных участков, которые содержат земельное улучшение, или земельных улучшений с применением методов расходного подхода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. определение рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования;
2. определение стоимости воспроизведения или стоимости замещения земельных улучшений;
3. расчет величины износа (обесценения) земельных улучшений;
4. определение остаточной стоимости замещения (воспроизведения) объекта оценки как разности между стоимостью замещения (воспроизведения) и величиной износа земельных улучшений, увеличенной на величину рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

Рыночная стоимость земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования определяется в соответствии с требованиями этого Стандарта.

8. Исходными данными о физических характеристиках земельных улучшений могут быть:

• документы бюро технической инвентаризации;
• проектно-сметная документация строительства объекта оценки в случае, если во время идентификации этого объекта не выявлено расхождений между его фактическими физическими характеристиками такой документацией;
• документы натурных обмеров объекта оценки и документы, которые подтверждают физическое (техническое) состояние улучшений, проведенных специализированными организациями, которые согласно законодательству имеют право выполнять такие работы.

В случае отсутствия какого-либо из указанных документов подается документ, который подтверждает проведение натурных обмеров или обследования физического (технического) состояния владельцем (балансодержателем) объекта оценки или лицом, которое уполномочено управлять этим объектом оценки, скрепленный печатью и подписью руководителя субъекта хозяйствования, или оценщиком, который непосредственно проводит оценку объекта оценки, скрепленный печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности — субъекта хозяйствования.

Указанные исходные данные прилагаются к отчету об оценке имущества.

9. Метод прямого воспроизведения, как правило, применяется для проведения оценки объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

10. Метод замещения, как правило, применяется для определения стоимости замещения объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности
восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

Во время использования метода замещения для проведения оценки земельных улучшений стоимость замещения определяется на основе расчета текущей стоимости затрат на создание земельных улучшений, которые являются подобными оцениваемым в соответствии с проектно-сметной документацией, или по стоимости единичного показателя земельных улучшений (площадь, объем), которые являются подобными оцениваемым.

11. Расчет величины износа земельных улучшений может осуществляться путем применения метода разбивки или метода срока жизни.

Метод разбивки предусматривает обоснование и определение величины каждого вида износа, который имеется у объекта оценки, в отдельности. При этом могут проводиться такие оценочные процедуры:

1. величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементу в отдельности или путем обобщенной оценки исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценки. Физический износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков физического износа;
2. величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям относительно подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствия определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений). Функциональный износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков функционального износа. Другим способом учета функционального износа является определение стоимости замещения объекта оценки путем использования информации о стоимости функционального аналога, который не имеет признаков функционального износа, имеющихся у объекта оценки;
3. величина экономического износа рассчитывается на основе сравнения прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки с прогнозируемым доходом от наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом доли земельных улучшений; прогнозируемой загруженности объекта оценки при условии наиболее эффективного использования с его проектной мощностью; цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества, которое содержит признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, которое не содержит признаков такого износа, но является подобным по другим существенным признакам;
4. коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, которые имеются у объекта оценки.

Метод срока жизни базируется на обоснованном предположении об остаточном сроке экономической жизни. При применении этого метода все имеющиеся виды износа объекта оценки считаются полностью учтенными.

Применение других оценочных процедур для определения износа (его отдельных видов) возможно при условии отдельного обоснования и расчета, которые приводятся в отчете об оценке имущества.

Во время проведения оценки недвижимого имущества при условии существующего использования избыточная часть земельного участка, избыточные мощности и т.п. в случае, если их возможно отделить от объекта оценки, учитываются по их рыночной стоимости при условии
наиболее эффективного использования.

12. В случае применения доходного подхода валовой доход, который возможно получить от наиболее эффективного использования
объекта оценки, может рассчитываться исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду или информации о другом использовании подобного недвижимого имущества. На основании этого предположения прогнозирования валового дохода осуществляются с учетом необходимой информации относительно рынка подобного недвижимого имущества.

Данные о фактическом валовом доходе (фактические операционные затраты), которые получает (несет) владелец (пользователь) от существующего использования объекта оценки, могут применяться в случае, если они отвечают рыночным данным относительно подобного недвижимого имущества.

Во время проведения оценки также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться соответствующее корректирование во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества. Если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типовых условий таких договоров аренды типовым условиям аренды подобного недвижимого имущества.

13. Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

• прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
• прогнозирование операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) (как правило через год с даты оценки) с учетом требований пунктов 12 и 17 этого Стандарта. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход — как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
• обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
• расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

14. Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежного потока) предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

• обоснование периода прогнозирования;
• прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцам в границах прогнозируемого периода и в порядке в соответствии с пунктами 12, 13 и 17 этого Стандарта;
• обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;
• определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);
• прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;
• определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

15. Для расчета ставки капитализации и ставки дисконта объектов оценки целесообразно проводить следующие оценочные процедуры:

• сравнение прогнозируемого годового чистого операционного дохода (рентного дохода) и цены продажи (цены предложения) относительно подобного недвижимого имущества;
• анализ альтернативных видов инвестирования и определение рисков инвестирования в объект оценки по сравнению с инвестициями с минимальным риском, а также в случае наличия — других дополнительных рисков инвестирования, связанных с объектом оценки;
• другие оценочные процедуры, которые характеризуют доход на инвестированный капитал и возвращение инвестированного капитала и обоснованные в отчете об оценке имущества.

Обоснование выбора оценочной процедуры и расчет ставки капитализации или ставки дисконта отмечаются в отчете об оценке имущества.

16. Необходимые затраты, которые связаны с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с потребительскими характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, могут быть учтены во время применения:

• метода прямой капитализации дохода — путем уменьшения стоимости объекта оценки, определенной согласно требованиям пункта 12 этого Стандарта, на размер текущей стоимости необходимых затрат, которые необходимы для такого приведения;
• метода косвенной капитализации дохода (дисконтирования денежного потока) — путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.

Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом к расчету стоимости объекта оценки прилагается калькуляция необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.

17. Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода, а также в случае необходимости затраты, указанные в пункте 16 этого Стандарта.

18. Определение стоимости реверсии осуществляется путем применения следующих оценочных процедур:

1. относительно объектов оценки, срок полезного использования которых неограничен в течение периода прогнозирования, — расчета рыночной стоимости объекта оценки на начало периода, который наступает за прогнозным;
2. относительно объектов оценки, срок полезного использования которых исчерпывается на конец периода прогнозирования, — расчета суммы стоимости ликвидации земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком), определенных на конец периода прогнозирования.

19. Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определения объектов сравнения;
2. выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;
3. сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;
4. определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;
5. согласование полученных результатов расчета.

Информация о продаже и предложении подобного недвижимого имущества должна отвечать критериям, определенным в Национальном стандарте N 1.

20. Сопоставление объекта оценки и объектов сравнения осуществляется по таким показателям, как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и т.п.

Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения осуществляется:

• по величинам стоимостей объектов сравнения, которые наиболее часто встречаются;
• на основе определения средневзвешенной стоимости;
• по стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшим корректировкам;
• на основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продажи (ценах предложения) и характеристики которых наиболее достоверны;
• с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества.

21. Согласование результатов оценки, полученных с применением расходного, доходного и сравнительного подходов, осуществляется с учетом цели и принципов оценки, которые являются определяющими для конкретной цели ее проведения, объемов и уровня достоверности
исходных данных и другой информации, которая использовалась во время проведения оценки.

Обоснование оценочной процедуры согласования результатов оценки отмечается в отчете об оценке имущества.

Особенности оценки отдельных видов недвижимого имущества

22. Рыночная стоимость земельного участка (его части), не содержащего земельных улучшений, земельного участка (его части), содержащего земельное улучшение и рассматривается как условно свободная от земельных улучшений, или земельного участка, содержащего земельные улучшения, наиболее эффективным использованием которых является ликвидация, определяется на основании проведения анализа наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, который содержит земельное улучшение и рассматривается как условно свободный от земельных улучшений, может не совпадать с наиболее эффективным использованием земельного участка, который содержит земельное улучшение. В этом случае определение рыночной стоимости земельного участка опирается на предположение об условном изменении способа его использования с целью достижения наиболее эффективного использования. При этом могут быть учтены затраты на восстановление такого земельного участка (без учета затрат, связанных с ликвидацией земельных улучшений). Если при применении такой процедуры полученный результат расчета составляет отрицательную величину, рыночная стоимость земельного участка принимается равной одной гривне.

В случае если наиболее эффективным использованием земельных улучшений является их ликвидация и затраты, связанные с нею, превышают стоимость земельного участка, который содержит земельные улучшения, стоимость таких земельных улучшений равняется стоимости ликвидации, определенной с учетом требований Национального стандарта N 1, а рыночная стоимость земельного участка определяется как условно свободная от земельных улучшений.

23. Оценка земельных участков проводится с применением доходного и (или) сравнительного подходов на основании анализа информации о размере арендной платы и цены продажи (цены предложения) подобных земельных участков, в случае необходимости — с учетом затрат на земельные улучшения, которые находятся в его границах, в порядке, определенном абзацем первым пункта 6 этого Стандарта.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка при его наиболее эффективном использовании земельный участок рассматривается как условно свободный от земельных улучшений.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании земельный участок рассматривается как условно свободный от земельных улучшений.

Из-за отсутствия информации о ценах продажи (цены предложения или размер арендной платы) подобных земельных участков оценка земельного участка опирается на предположение об условном изменении характера его использования на такой, что обеспечивает получение дохода от его наиболее эффективного использования.

24. Для проведения оценки земельных участков, которые используются как сельскохозяйственные угодья, валовой доход для определения рентного дохода рассчитывается на основании анализа динамики типового урожая сельскохозяйственных культур (согласно плодородию почв в границах земельного участка, урожайности культур в разрезе соответствующих агропроизводственных групп почв) и цен его реализации на рынке. Затраты, которые учитываются во время расчета рентного дохода, включают производственные затраты и прибыль производителя, которые являются типичными для регионального рынка.

Для проведения оценки земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается путем вычитания производственных затрат и прибыли производителя за период оборота рубки из валового дохода, который прогнозируется от использования лесных ресурсов.

25. Стоимость земельных участков, в границах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется в порядке, установленном для проведения оценки земельных участков, содержащих земельные улучшения.

26. Стоимость объектов незавершенного строительства определяется с применением расходного, сравнительного подходов, а также путем объединения всех методических подходов.

В случае объединения методических подходов стоимость объекта незавершенного строительства определяется как разность между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии наиболее эффективного использования после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершение строительства и ввод этого объекта в эксплуатацию.

27. Стоимость природных объектов недвижимого имущества определяется на основе результатов анализа их полезности для владельца (балансодержателя, пользователя) и с учетом ограничений, установленных законодательством относительно использования этих объектов.

28. Стоимость передающих устройств определяется с применением затратного и доходного подходов. Доходный подход грунтуется на учете платы за использование подобного недвижимого имущества или фактической платы за использование объекта оценки с учетом требований абзаца второго пункта 12 этого Стандарта.

29. Отчет об оценке имущества в краткой форме может создаваться во время проведения оценки квартир, дачных и садовых домов, гаражей (гаражных мест), земельных участков для дачного и гаражного строительства, приусадебных земельных участков.

30. В случае проведения оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности и для целей выкупа земельных участков частной собственности в связи с общественной необходимостью к отчету об оценке обязательно прилагаются выписка из утвержденного соответствующим органом государственной власти, соответствующим советом или уполномоченным им органом перечня земельных участков, которые подлежат продаже на конкурентных началах, или решение соответствующего органа государственной власти, соответствующего совета или уполномоченного ими органа о выкупе земельного участка, а также технический паспорт земельного участка, правоустанавливающие документы на земельное улучшение, ситуационный план и план земельного участка, выписка из земельно-учетных документов установленного образца.

Главная страница » Законодательство » НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №2